“现(xiàn)在的(de)房地(dì)产很难再出现像过去十年的系统性行情(qíng)。”思睿集团合伙人、首席经济(jì)学(xué)家洪灏向《红周刊(kān)》表示，房地(dì)产行业分化的愈加明显(xiǎn)，让(ràng)机构和投资(zī)者(zhě)的关注度从板块向单个标的转移。上海(hǎi)利檀投资董事长陈昊扬向《红(hóng)周刊》指(zhǐ)出，从(cóng)行业(yè)来看，无论是业绩(jì)，还是(shì)估值，房地产都已经双杀到了最底部，而且是反复地杀(shā)到了底部，再往下(xià)的空(kōng)间已经(jīng)不大了(le)。

　　三道红线等指标

　　成挖掘(jué)个(gè)股阿尔法重要参考

　　那(nà)么如(rú)何寻找(zhǎo)房地产(chǎn)个股的阿尔法呢？

　　洪灏提醒，在房地产(chǎn)赛道中进行选择(zé)，需要非(fēi)常小(xiǎo)心，避免选了(le)半(bàn)天，标的公司出现爆雷的(de)情况。除(chú)此之外(wài)，洪灏(hào)指出，需要满足(zú)以下三(sān)个基准(zhǔn)：有大的国资(zī)背景的(de)、杠杆(gān)率较低的、此(cǐ)前(qián)没有踩过红(hóng)线的。

　　他(tā)还(hái)表示(shì)，如果关注一下今年房地产(chǎn)的开发资金来源，可以发(fā)现，其实银行的信贷倾向(xiàng)是不(bù)太愿意(yì)给(gěi)房企(qǐ)贷款的，房企(qǐ)的主(zhǔ)要资金来源来自新(xīn)盘的销售。但今年新房(fáng)的(de)销售情况相较一(yī)般。再关注一下(xià)，哪些房企能从银(yín)行拿(ná)到(dào)钱，其(qí)实主要还是那些有国企背景的(de)房企，民(mín)营房企相对比较(jiào)困难，所以整个(gè)行业出现了一个很明显的分化，无论(lùn)是在销售(shòu)，还是融资等(děng)各个(gè)方面都非常明显(xiǎn)。现(xiàn)在有国资背景的(de)房企在资本市场表现(xiàn)相对较好，但没有国资背(bèi)景的民营(yíng)房企股价大多表现很(hěn)一般。

　　陈昊扬(yáng)则向《红(hóng)周刊》表示(shì)，在房(fáng)地产行业内，我们的逻辑是，“寻找最后的赢家”。而(ér)具体到如何挖掘，我(wǒ)们会特别重视企业的成本优势，更(gèng)具(jù)体一点，就是它(tā)的净借贷水平（净(jìng)负债(zhài)率）是不(bù)是行业内(nèi)的最(zuì)低(dī)水(shuǐ)平；利润率是不是行业内最高(gāo)的；融资成本是(shì)否(fǒu)是行业(yè)内最低的；建安(ān)成(chéng)本是否也是业内(nèi)最低的；这些都是我(wǒ)们看重(zhòng)的一家房企的(de)综合成本。

　　需要注意(yì)的是(shì)，能够同时满足(zú)上(shàng)述(shù)条件的房企并不多。即便是在国央企中，仍(réng)有部(bù)分房(fáng)企出现了“三道红线”的“踩线(xiàn)”情况，且有逐渐恶(è)化的趋势(shì)。以A股为例，《红(hóng)周刊》根据(jù)Wind数据(jù)整理发现，截至(zhì)2022年末，天(tiān)房发展(zhǎn)、陆(lù)家嘴、格力(lì)地产、西(xī)藏城投、中交地产、中国武夷等国央(yāng)企“三道红线(xiàn)”全(quán)踩(cǎi)镇关西是谁，镇关西是谁打死的。

　　除此(cǐ)之外，城建发展、京(jīng)投发展、光明地产(chǎn)、云南城(chéng)投、首开股份、珠(zhū)江(jiāng)股份(fèn)、城投控股等国(guó)央(yāng)企(qǐ)房(fáng)企也踩了“三道红(hóng)线”中的两条(tiáo)。

　　2022年激进扩张房(fáng)企(qǐ)

　　需警惕其重蹈覆辙

　　不难看(kàn)出，即便是有着(zhe)较(jiào)稳健特色的国(guó)央企房企，其财务指标称得上(shàng)完全健康的仍(ré镇关西是谁，镇关西是谁打死的ng)是少数(shù)。而(ér)更加值(zhí)得注(zhù)意的是，在2022年，不少国企，甚至地(dì)方国企开始大举扩张(zhāng)。而这无疑(yí)又进一(yī)步考(kǎo)验着国央企的资金链(liàn)情况。

　　对房企而言(yán)，扩张速度的张(zhāng)弛有(yǒu)度尤(yóu)为重要(yào)，节奏(zòu)把握准确，有助于房(fáng)企(qǐ)储备优质“弹药(yào)”；但过(guò)于乐观的预判未(wèi)来市场，以及(jí)过于激(jī)进的扩(kuò)张拿(ná)地节奏(zòu)也(yě)有可能让房(fáng)企(qǐ)重蹈此前的高杠杆覆辙(zhé)。

　　陈昊(hào)扬以其配(pèi)置的(de)一家房企进行举例，它(tā)从2018年开始到(dào)2021年，连续4年的净借贷比例都维持(chí)在(zài)33％左(zuǒ)右，完全没有增加杠杆比(bǐ)例。而到2022年，这家房(fáng)企明显感觉到机(jī)会(huì)来了，其开始在一线城市(shì)进行大举拿地，净负债(zhài)率也(yě)由(yóu)此前(qián)的(de)33％左右水(shuǐ)准提高到45％左右(yòu)，涨了接(jiē)近三分(fēn)之一(yī)。与此(cǐ)同(tóng)时，该房企新购入地块也(yě)实现了快速的开盘利(lì)用(yòng)率，预计今(jīn)年会有更多(duō)的楼盘(pán)入市(shì)。像这(zhè)类企业(yè)就符(fú)合“最后的赢家”的(de)特点(diǎn)。一方面(miàn)，在于(yú)它本身储备了很多弹药，去年(nián)拿地(dì)超1000亿元，且其(qí)中一半在(zài)一(yī)线城市，另外一半也(yě)主要集(jí)中在强(qiáng)二线和二线城(chéng)市(shì)；另一方面，它的扩(kuò)张是有(yǒu)节制地扩(kuò)张。

　　陈昊(hào)扬同(tóng)样提醒道，与之相(xiāng)反，有些房企的扩张速(sù)度让人感觉又(yòu)回到了2016年、2017年，或者说看(kàn)到了2016年～2020年期间扩(kuò)张的(de)民(mín)营(yíng)企业的影子。虽然说，见到(dào)机(jī)会时要出手，但出手的章法仍要小心，如果负债率扩张得太快(kuài)，但未来的两年市(shì)场没有(yǒu)想象得那么好，可能会重(zhòng)蹈覆辙。

　　那么(me)如何来衡量一家房企的(de)扩张速度(dù)是(shì)否激进？陈昊扬向《红周刊》表示，主要还(hái)是看房企的净负债率水平，在我看(kàn)来，这(zhè)个比例如果(guǒ)超过60％，就是(shì)扩张得过于快速了。

　　不难看出，这一标准(zhǔn)要比(bǐ)“三道红线”对房企(qǐ)的净负债率要求不得高于(yú)100％要更加严(yán)格。陈(chén)昊扬解(jiě)释(shì)，当前房地产行业的复苏速度(dù)并没(méi)有那么快，所以要规避公司净负债率提高到(dào)一个比(bǐ)较危(wēi)险的水平。

　　《红周(zhōu)刊(kān)》对在2022年(nián)拿地较积极的房企梳理发现，中(zhōng)交地产、中国金茂(mào)、华发股份、越秀地产、绿城中国、保利发展等房企(qǐ)2022年净负债率都在60％之上。其(qí)中，中交地产净负债(zhài)率持续居高不下，在2020年至2022年(nián)期间(jiān)，依次(cì)为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜明对比的是，华润置地(dì)、中国海外发展、万科A、滨(bīn)江集团(tuán)、招(zhāo)商蛇口(kǒu)、龙(lóng)湖集团等房企在践行较积极的拿地策(cè)略的同时(shí)，也较好地控制了公司(sī)的扩张速度与(yǔ)净负债率水平（见附表）。

　　滨江集(jí)团(tuán)等个别(bié)民营(yíng)房企

　　或具备“最后(hòu)赢(yíng)家”的黑马特质(zhì)

　　陈昊扬指出，实际(jì)上(shàng)，他们是(shì)以同(tóng)一筛选标准(zhǔn)来看(kàn)国(guó)央企与民(mín)营房(fáng)企(qǐ)，但在各维度的(de)实(shí)际表(biǎo)现(xiàn)上，国央企确(què)实会更胜一(yī)筹。如国(guó)央企的融资成(chéng)本更(gèng)低，融资(zī)渠道也更顺畅，能够做到想融就(jiù)融(róng)，这(zhè)样(yàng)，国(guó)央企自(zì)然而然就具(jù)有天(tiān)然优势。

　　虽然对比民营房企(qǐ)，机构更加看好国央企，但这也并不意味着，民(mín)营企业中就没有“黑马”的存在(zài)。

　　据《红(hóng)周刊(kān)》梳理发(fā)现，仍有少数民营房企同样受(shòu)到机构的青(qīng)睐。比(bǐ)如，根据2023年一(yī)季报，滨江集团的十大(dà)流通股东中新进了“中国工商银行(xíng)股(gǔ)份(fèn)有限公(gōng)司(sī)－景顺长城中国回报灵活配置混合型证券投资基金”“全国(guó)社保基金一(yī)一(yī)六组合(hé)”等。

　　除此(cǐ)之外，自2021年开始，百亿私募珠海阿(ā)巴(bā)马资产管理有(yǒu)限公司就长(zhǎng)期(qī)持有(yǒu)滨江集团。根据一季报(bào)，该资产(chǎn)公(gōng)司的几只产品合计(jì)持(chí)有(yǒu)滨(bīn)江(jiāng)集团9543万股，约占流通A股的3.56％。

　　滨江集团(tuán)的受青睐，和其自(zì)身的(de)基(jī)本面表现存在(zài)一(yī)定(dìng)关系。2020年以(yǐ)来的(de)近三年时(shí)间，房地产市(shì)场整体在走“下坡路”，但作(zuò)为杭州本土房(fáng)企的(de)滨(bīn)江集团(tuán)仍是表(biǎo)现(xiàn)出(chū)较强的韧劲(jìn)，2020年以(yǐ)来，滨(bīn)江集团在(zài)业绩(jì)表现、销售(shòu)规模、新增土储、股价表现(xiàn)等多维度都表现了(le)较(jiào)强的(de)增长势头。

　　业绩方面(miàn)，2020年(nián)～2022年期间(jiān)，滨江集团扣非归母净利润依次(cì)为21.27亿元(yuán)、29.87亿元(yuán)、37.22亿元；依次实现(xiàn)同比增长(zhǎng)32.74％、40.40％、24.60％。而根(gēn)据近期发布的2023年一季报，今年一季度，滨江集团更是实(shí)现了扣(kòu)非归(guī)母净利润5.41亿元，同比(bǐ)增长134.07％。

　　在房地(dì)产“青(qīng)铜时代”仍能保持(chí)自身业绩的(de)持续增长，和(hé)滨江集团扎根杭州的战略布(bù)局(jú)关系密切。根据2022年(nián)年报(bào)，滨江集团有(yǒu)近七成营收来(lái)自(zì)杭州地区(qū)，而在2021年，杭(háng)州地区的营收比重只占到近(jìn)六成(chéng)。近三年(nián)持续稳居(jū)杭州房企销售排(pái)名第一。

　　与此(cǐ)同时，滨江(jiāng)集团在杭州的土储补充同(tóng)样较为(wèi)积极(jí)，根据诸葛找房、住(zhù)在杭州(zhōu)网数据显示，2020年(nián)、2021年(nián)、2022年(nián)在杭拿地金额依次为404.6亿(yì)元、237.1亿元、479.4亿元，同(tóng)样持(chí)续(xù)稳居杭州的(de)本土(tǔ)第一(yī)。

　　而滨江(jiāng)集团在杭州(zhōu)的较镇关西是谁，镇关西是谁打死的突出表现，也让滨江集团的房企排(pái)名(míng)迅(xùn)速提(tí)升。到2023年，滨江(jiāng)集(jí)团的房企排名(míng)已冲(chōng)进前十，根(gēn)据(jù)中指数据，2023年(nián)前(qián)4月，滨(bīn)江集团实(shí)现销(xiāo)售额607.3亿元，位列房企第九位。

　　值得(dé)注意的是，2020年至今(jīn)，滨江(jiāng)集团(tuán)股价翻了(le)超一倍以上，而近(jìn)期，滨(bīn)江集(jí)团更是迎来多(duō)家机构的(de)集中调研。滨江集团发布(bù)公告(gào)表示(shì)，公司于(yú)5月(yuè)10日(rì)接受了信达证(zhèng)券、金鹰基金、建信养老、新(xīn)华养老等18家机(jī)构调研。

　　产业(yè)链布局重点移至存(cún)量赛道

　　机构在下游家纺、家居(jū)、物业觅α

　　实际上(shàng)房地(dì)产开发(fā)只是房(fáng)地产产业链上的中游环节，其上游主(zhǔ)要(yào)为(wèi)钢铁(tiě)、水(shuǐ)泥、建材、玻纤等材(cái)料供(gōng)应商(shāng)，而(ér)下游应用(yòng)行(xíng)业主要包括中介服务、家用电器、物(wù)业管(guǎn)理、家居用品。综合《红周刊》的采(cǎi)访，房(fáng)地产开发环(huán)节与(yǔ)上游材(cái)料端息息相(xiāng)关，新盘开工不足导致上游不被看好，机构寻觅(mì)个股阿尔法(fǎ)的思(sī)路渐渐移至下(xià)游(yóu)。“中(zhōng)国房地产行(xíng)业(yè)在进(jìn)入存量房时(shí)代，所以对地产产业(yè)链，尤其是偏消费属性的家装家居领(lǐng)域，我们相对看(kàn)好，因(yīn)为居民保有的住房(fáng)规模越(yuè)来(lái)越大，随着时(shí)间的增(zēng)加，内装更新的需求也会越来越多。美国(guó)过去的数据充分(fēn)说明了这一点，在(zài)新房销售见顶之后，家具(jù)消费的增长却一直(zhí)都很(hěn)好。对于地产(chǎn)产业链，我们(men)相对看好和内装(zhuāng)相关的行(xíng)业，例如消费建材、家(jiā)居装饰(shì)等(děng)。”万(wàn)家基(jī)金人士表(biǎo)示(shì)。

　　而根(gēn)据《红周刊》对下游(yóu)细分(fēn)中相关赛道(dào)龙头年内表现的统计，目(mù)前暂(zàn)居前两位的都是来自家纺赛道的公司，它(tā)们分(fēn)别(bié)是富安(ān)娜和水星家纺(fǎng)，特别是前者在月线连收七(qī)根(gēn)阳线的基础上，年内迄今涨幅已(yǐ)经逼近30％。

　　以前者为例，富安娜主要从事纺(fǎng)织家居、睡眠家居、生(shēng)活类产品的(de)研(yán)发(fā)、设计、生产及销售(shòu)，旗(qí)下拥有原创“富安娜”“VERSAI 维莎”“馨而乐(lè)”和“酷奇智(zhì)”自有品牌(pái)。第一季度报告显示，报告期内，富安娜实(shí)现营业(yè)收入约6.2亿元，同比减少7.57％；不过(guò)实现归属于(yú)上(shàng)市公司(sī)股(gǔ)东的(de)净利润(rùn)约1.11亿元，同(tóng)比增长5.28％。

　　而从上市(shì)公司一季报(bào)的十大流(liú)通(tōng)股股东来看，能够发现该股(gǔ)早(zǎo)已(yǐ)成为基金重仓股的天下，彼时包括公募的中欧价值发现(xiàn)、中欧潜力价值、工银(yín)瑞信灵动价(jià)值、宝盈新价值和私募的(de)明(míng)河2016，都在其中出现，占据了半(bàn)壁江(jiāng)山。需要强调的(de)是，中欧的(de)两只基(jī)金都是价值派基金经理曹名长在管的(de)产品，首季其同(tóng)时(shí)重仓的房地(dì)产(chǎn)产业链股(gǔ)票(piào)还有(yǒu)金(jīn)地(dì)集团(tuán)和大(dà)亚圣象。

　　对比而言，前几年曾经风光(guāng)一时的家居板块(kuài)也因(yīn)疫情(qíng)、消(xiāo)费复苏进(jìn)程缓慢等多因素一度(dù)沉寂，不过好(hǎo)在困境(jìng)反转露(lù)出曙(shǔ)光，家居板块中年内表现最好的是志邦家(jiā)居。同一时间段，该股年(nián)内上(shàng)涨已经超过23％，从业绩来看，无论是(shì)营(yíng)收还是归母净利润，公(gōng)司都实现了同比双升。

　　从公司的十(shí)大流通(tōng)股股东来看，《红周刊》发现广发基金经理罗洋慧眼独(dú)具，一季(jì)报中(zhōng)他(tā)管理的广发策略优选和(hé)广发安(ān)宏回报均(jūn)增加了持股，而这两只(zhǐ)产品也(yě)成为志邦(bāng)家居(jū)十大流(liú)通(tōng)股股东中仅有的两只公募。有(yǒu)意思(sī)的是，他似乎对于(yú)定(dìng)制家居类标的情有独钟，在另一家赛道公司金牌橱柜中，他管理(lǐ)的全部三只产品(pǐn)均登榜(bǎng)十大流(liú)通(tōng)股股东，其也(yě)成(chéng)为他的(de)独(dú)门重仓股。

　　除去家居家纺外，下游的物业股也越来越被机(jī)构所青(qīng)睐，不过这类标的大多在香港上市，如何选择成为难(nán)题。对此，前述上(shàng)海公募基金经(jīng)理举例分(fēn)析：“物业(yè)服务不是一个高毛利的行业，挣(zhēng)钱很辛苦(kǔ)，我选公司(sī)还是希望挣的(de)是(shì)市场(chǎng)化(huà)应该挣的钱(qián)，以我曾(céng)经买的绿城服务为例，它在中(zhōng)高(gāo)端楼盘占比是比较高的，每(měi)年到期的(de)合同里提价成功(gōng)率在30％～40％。它能做到滚动的大(dà)部分(fēn)项(xiàng)目(mù)到期之后，经过两(liǎng)三轮合(hé)同周期还能做到产(chǎn)品提价。”

　　“行业里真正能做到产(chǎn)品提价的公司很(hěn)少，因为物业公司很容易一开始是挣钱的，后面因为保安这些固定人员成本(běn)的年度增长，不过服务没有(yǒu)特别好(hǎo)，客户没(méi)有那么(me)满(mǎn)意，能(néng)做到提价(jià)难度是非常大的。但(dàn)是该公司(sī)能在(zài)业内(nèi)做(zuò)到(dào)到期之后提价率比(bǐ)较高，这跟它的(de)定位和比较好(hǎo)的服务是有(yǒu)关系的。”他进一(yī)步(bù)强调(diào)。

未经允许不得转载：腾众软件科技有限公司 镇关西是谁，镇关西是谁打死的